Hypotheek in Duitsland
De financieringsmogelijkheden
Er bestaan voor Duits onroerend goed mogelijkheden om een hypotheek te verkrijgen bij zowel Duitse als een aantal Nederlandse banken. In de praktijk zien we veelal de Nederlandse banken de financiering verzorgen, zowel op het Duitse pand als eventueel ook op uw Nederlandse onderpand. Voor een Duitse bank dient u nl in de meeste gevallen ook Duits inkomen te hebben.
De maximale hypotheekverstrekking
De mogelijkheid bestaat om de woning gemiddeld tot ca 125% van het aankoopbedrag te financieren. Hierop bestaan echter uitzonderingen.
Maximale looptijd
Er bestaat de mogelijkheid om een hypotheek af te sluiten op Duits onroerend goed met een maximale looptijd van 25 jaar.
Hypotheekvormen
De volgende hypotheekvormen worden aangeboden:
- Beleggingshypotheek
- Annuiteitenhypotheek
- Aflossingsvrije hypotheek
Kosten hypotheek
De kosten verboden aan de verkrijging van een hypotheek verschillen per hypotheekverstrekker. U kunt te maken krijgen met:
- Afsluitprovisie voor de hypotheek
- Administratie kosten
- Notariskosten in Duitsland
- Advieskosten Geld & Woning
Kosten koper
In Duitsland zijn de kosten koper (overdrachtsbelasting en notariskosten) afhankelijk van de regio ca. 4,5%-5,5% (Nederland ca. 8%-10%). Dit is inclusief diverse belastingen voor gemeente, bondsstaat, het kadaster etc., maar let op; dit is exclusief de relatief hoge makelaarskosten.
Goed te weten:
-
Het is niet gebruikelijk in Duitsland dat er als ontbindende voorwaarde in de voorlopige koopovereenkomst een zogenaamd financieringsvoorbehoud wordt opgenomen. Let er dus op dat u dit expliciet in de voorlopige koopovereenkomst laat opnemen.
-
Voordat men onroerend goed in Duitsland mag kopen is het noodzakelijk om een woonvergunning te verkrijgen.
-
De (voorlopige) koopovereenkomst in Duitsland omvat twee afzonderlijke overeenkomsten. U sluit een zogenaamd `kaufvertrag` en een `auflassung`.
-
Het is in Duitsland gebruikelijk dat zowel de verkopende als de kopende partij een deel van het makelaarscourtage betalen. Het is van belang dat u dit vooraf bespreekt met de Duitse makelaar.
-
Het deel van de makelaarscourtage dat de koper moet betalen kan oplopen tot 6% van het aankoopbedrag. Een gebruikelijk percentage aan makelaarscourtage is echter 3% en bovendien onderhandelbaar.
-
De notaristarieven zijn in Duitsland door de staat vastgesteld.
-
U heeft het recht om bij de Duitse noratis te vragen naar een Nederlandse vertaling van de (ontwerp) koopakte.
-
Doorlooptijd van de hypotheekprocedure is minimaal ca. 3 weken
-
Duitsland heeft subsidieregelingen voor huizenkopers. Dit houdt in dat u in aanmerking kunt komen voor een jaarlijkse toelage indien u een huis koopt of laat bouwen. U krijgt meer naarmate u meer kinderen heeft. De kans is echter groot dat er drastisch in deze overheidssubsidie zal worden gesnoeid door de overheid gezien de erbarmelijke staat van de Duitse overheidsfinanciën en de overheidsplannen ter sanering van deze financiën.
-
U wordt in Duitsland pas officieel eigenaar van het huis wanneer de inschrijving in het `Grundbuch` heeft plaatsgevonden.
-
Vraag in deonderzoekfase altijd de gegevens van het huis in het kadaster op.
-
De meeste hypotheekverstrekkers eisen een taxatie die wordt opgemaakt door een Duitse gemeentearchitect. De kosten hiervan bedragen ca. € 700.
-
De verkoper van een (niet lang geleden) nieuw gebouwd huis is tot vijf jaar na de verkoop verantwoordelijk voor eventuele gebreken aan het huis die hun oorsprong vinden in de bouwperiode.